【注文住宅のローン審査】つなぎ融資で土地を購入

台風の影響で花壇の花たちが散って悲しいウシ(@usiwaka125)です。

家づくりに欠かせないお金の話「ローン審査とつなぎ融資」

ってことで前回は建築条件付土地の購入を決意しました。（クリックで前記事に飛べます）

購入予定の土地が見つかったけど支払いはどうするのか、が今回の記事です。

こんな人向けの内容です。

・これから家を建てる人

・支払いやローンについて知りたい人

・具体的な費用を知りたい人

・土地からの注文住宅を考えている人

・つなぎ融資の利用を考えている人

ローン審査について

営業が出す予算

不動産屋に行くとほぼ職業や年収、家族構成やローンの有無と金額などを聞かれます。

不動産屋とはこういう場所なので特に気にする必要はありません。

とは言え

「あなたの年収はいくらですか？」

なんて不躾に聞いてくる営業はあまりいないと思いますけどね。

うちはアンケートに記入しました。

ここで大まかな予算を知ることができます。

逆に答えないと予算が決まらないので買い手が困ることになります。

ただここでの"予算"は"不動産屋から見た一般的な予算"。

金融機関が出した金額ではありませんから要注意。

事前審査とは

ローン申し込みをすると事前審査を受けることができます。

結果は１日～７日で出ます。

２月、３月の繁忙期だと時間がかかりやすみたい。

急ぎの場合は早めに審査申込を済ませておきましょう。

必要書類は金融機関によって異なります。

事前審査をするタイミングは大きく分けて２つあります。

①購入する不動産が決まったら

②土地や物件が見つかる前

一般的に多いのは①。

余裕をもって賢く金融機関を選ぶなら②がおすすめです。

どちらが良いかはハウスメーカーや工務店と相談すると良いと思います。

うちは①で事前審査を通過。

大手、地元、ネットなど複数の金融機関に申し込んでおきました。

審査してもらう分にはデメリットはない。

むしろ選択肢が増えたほうがメリットがあると考えていたからです。

初めてのことでよくわからずバタバタしました。

住宅情報館の檜物語で建てる！と決めていたことだし、

もっと早い段階で事前審査を受けても良かったと反省。

事前審査の大事だと感じたポイントは２つ。

・最も良いと思える金融機関を選べるよう３～４社の機関に申し込んでおくこと

・早めに事前審査を済ませておくこと

住宅ローンは絶対頭を悩ませることになります。

悔いなき選択ができるよう前もって行動することをおすすめします。

とは言えあくまで事前審査。

本当に融資してもらえるかは本審査次第です。

住宅ローン本審査とは

名前の通り正式な審査。

通過できれば融資されるということになります。

その分事前審査よりもさらに厳しく審査されます。

必要書類も多いです。

・ローン本審査申込書

・本人確認書類（住民票の写し、健康保険証コピー、運転免許証コピーなど）

・実印

・印鑑証明書

・住民票

・所得を証明する書類（源泉徴収票コピー、住民農政通知書、確定申告書一式コピーなど）

・団体信用生命に関する書類（新機構団信申込書兼告知書、健康診断結果証明書など）

わからないことがあれば営業担当者に確認を。

いつまでに何が何枚必要かをしっかり把握しましょう。

本審査はシビアです。

仮審査は通っても本審査で落ちたって人も少なくありません。

期間は短くて１週間、長いと２～３週間かかることもあります。

うちはフラット３５Sの本審査を通過できました。

ただ、家の設計をしつつの本審査は頭がパニックしそう。

記憶も曖昧です。

やっぱり余裕をもって取り組むべきですねぇ。

・金融機関が何を見て判断しているのか

・融資してもらいやすい人はどんな人なのか

は以下の動画が参考になるのでおすすめです。

つなぎ融資で土地を購入

土地から探して注文住宅を建てる人の多くが使うのがつなぎ融資です。

注文住宅では"その都度の支払い"が発生します。

例えばこんな支出。

・土地購入

・着工

・上棟

・竣工

・引き渡し

家を建てる段階ごとで"中間金"と呼ばれるお金を支払う必要があります。

そんなお金持ってないよ～。

颯爽と登場するのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資は毎月の支払いは発生しません。

無事、家を引き渡したタイミングで住宅ローンに切り替わり、

つなぎ融資は完済となります。

あとは住宅ローンの返済をするだけ。

逆に言えば建売や中古物件、マンションの場合はつなぎ融資を使うことはほぼありません。

上屋が既にあるため通常の住宅ローンを使います。

なぜなら担保となる土地と建物が既にある状態だからです。

要は、つなぎ融資は無担保でも融資してもらえる一時的なローンなんですねぇ。

うちの場合は土地代全額を現金で支払う資金力がありませんでした。

なので住宅情報館のつなぎ融資を利用。

住宅情報館は中間金を請求されることはありませんでした。

あくまで土地のつなぎ融資のみ。

つなぎ融資のメリット

①自己資金が少なくても注文住宅を建てれる

夢のマイホームは注文住宅！って考える人は一定数いると思います。

やっぱり自由設計できて住み心地も愛着も沸きやすいのが注文住宅の魅力と言えます。

土地からとなるとなかなか自己資金だけで家を建てるのは難しいです。

しかし、つなぎ融資を使えば土地から注文住宅を建てることができます。

②返済が引き渡し時から始まる

つなぎ融資の間は支払いが発生しません。

そのため家づくりの間、家計を圧迫される心配はなし。

③団体信用生命保険に加入できる

金融機関によりけりですが団信が利用できる場合があります。

引渡し前に施主に万が一が起きたとしてもローンが完済できる保証付き。

つなぎ融資のデメリット

①金利が高い

住宅ローンが１％前後なのに対し、つなぎ融資は２～４％と高金利。

住宅情報館から勧められたり〇な銀行は金利３％。

借入期間は約１０か月。

仮に2,000万円の土地だとすると……

土地代2,000万円×利息３％÷１２カ月×１０か月＝50万円

住宅ローンと比べると金利高すぎますね。

・つなぎ融資を利用するorしない

・どこの金融機関に融資してもらえるか（金利の比較）

この２つは前もって考えておくべきです。

他にも「土地は土地だけでローンを組む」方法もあります。

土地を買う前、家を建てようと決めたらそのあたりの勉強はしておいた方がいいですよ。

②手数料がかかる

立替手数料、事務手数料、振込手数料、収入印紙など。

たくさんの手数料の支払いがあります。

事務手数料は借入額の〇％、もしくは一律〇〇円など金融機関によって異なります。

収入印紙は借入額に応じた印紙が必要です。

うちの場合。

立替払手数料	348,252円
事務手数料	64,800円
振込手数料	648円
手数料合計額	413,700円

さらに収入印紙代がかかってます。

ざっくり４３万くらい。

高っけ～～～！！

立替払手数料ってなんだっけ……？

同じく住宅情報館でつなぎ融資を利用した方、どうでした？？

③工期が伸びれば金利も増える

融資期間に対して金利がかかるため、工期が伸びれば支払う金利額も増えます。

もし、想定外の事態が起きたときは予定した金額より支払いが増える可能性があります。

④住宅ローン控除は適用されない

家を建てるためのローンではありますが、つなぎ融資には住宅ローン控除は適用できません。

単純に費用は自腹です。

家づくりに頭金はあったほうがいいのか？

現金は持ってて損は何一つありません。

そもそも自己資金があればつなぎ融資なんて必要ないんですから。

かといって無理して頭金を捻出するのもキケン。

生活費が足りないのは最悪の事態です。

万が一の時に使う生活防衛資金は残して頭金を支払うのは最低限だと考えます。

NISAなどの積み立て費を削るのも個人的にはアカン。

余剰資金の頭金をできるだけ持っておくのが堅実です。

うちはつなぎ融資の借入額を減らしました。

頭金をぶっこんだんです。

それでも雀の涙ほどですが利息を払うのは嫌なんです。

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住宅ローン審査とつなぎ融資とは
「まとめ」